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GeoWerkstatt-Projekt des Monats September 2019 – Bodenrichtwertermittlung für den inneren City-Ring Hannovers

Bodenrichtwertermittlung für den inneren City-Ring Hannovers

GeoWerkstatt-Projekt des Monats September 2019

Projekt: Projektseminar SoSe 2018 und WiSe 2018-19 des GIH im Bereich Flächen- und Immobilienmanagement in Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) Hameln-Hannover

Studierende: Charles Atakora, Dietlinde Dierks, Lakshman Krishnan, Enite Patrick Omereshone und Johannes Rothert

Betreuer: Prof. Dr.-Ing. Winrich Voß, Jörn Bannert M.Sc.

Projektidee: Bestimmung von Bodenrichtwerten in einer ausgewählten kaufpreisarmen Lage (Bereich des inneren City-Rings von Hannover) durch ein marktbezogenes Verfahren.

Was muss ich bezahlen, wenn ich Bauland kaufen möchte? Einen Anhaltspunkt für Käufer und Verkäufer geben die sogenannten Bodenrichtwerte (BRW), die mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt werden (in Niedersachsen sogar jährlich).

Dazu betrachten Gutachter die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet in den letzten vier Jahren (Vergleichswertverfahren). Allerdings gibt es auch Lagen, in denen in diesem Zeitraum sehr wenige oder gar keine Transaktionen stattfinden und das Vergleichswertverfahren keine verlässlichen Zahlen liefert.

Diese kaufpreisarmen Lagen finden sich häufig in ländlichen Gebieten, wo eine geringe Nachfrage herrscht, oder in den besten Lagen größerer Städte. Der Grund ist hier das geringe Angebot.

Wie kann ich in solchen Lagen zuverlässig Bodenrichtwerte ermitteln? Welche alternativen Methoden eignen sich dafür? Diesen Fragen sind Studierende der Geodäsie und Geoinformatik im Rahmen eines Projektseminars am Beispiel der Innenstadt Hannovers nachgegangen.

Zuerst überprüften sie die vorhandene Zonierung, also den Zuschnitt der Bereiche, in denen ein gemeinsamer Bodenrichtwert ermittelt wird. Hierzu verwendeten sie Daten des Liegenschaftskatasters, die Zahl der Vollgeschosse, die Nutzung und den Zustand der Gebäude, die Geschossflächenzahl GFZ, (Geschäfts-)Mieten und die Passantenfrequenz. Der Großteil dieser Daten lag schon vor, musste jedoch aufbereitet werden. Abbildung 1 zeigt das Ergebnis der Neuzonierung, die in einigen Bereichen erheblich von der vorhandenen Zonierung abweicht.

Im zweiten Schritt konzipierten sie ein geeignetes Berechnungsmodell speziell für das Gebiet innerhalb des City-Ringes von Hannover. Dazu stellten sie einen Zielbaum nach dem Lagewertverfahren auf:

Das höchste Gewicht in der Berechnung hat mit 75 Prozent das Investmentpotenzial, das sich aus der Fußgängerfrequenz (20 %), der Gebäudenutzung (25 %) und der Miete (55 %) zusammensetzt. Die restlichen 25 Prozent macht die Nachbarschaft aus d.h. die Geschossflächenzahl (35 %), die Verkehrsanbindung (20 %), die Infrastruktur in der Nähe (20 %) sowie der Straßen- und Gebäudezustand (25 %).

Für die Zone mit den meisten Transaktionen ermittelten sie einen Referenzwert (Absolutwert) aus Kaufpreisen. Mit den Werten aus dem Zielbaumverfahren konnten sie dann sämtliche Bodenrichtwerte bestimmen. Als Kontrolle diente das Mietlageverfahren, welches ausschließlich Geschäftsmieten verwendet. Hiermit konnten die Ergebnisse bestätigt werden.

Die Abbildung 1 zeigt das Ergebnis des Projektseminars (Überprüfung der Zonierung und Bestimmung der Bodenrichtwerte für die neuen BRW-Zonen). Abbildung 2 zeigt die amtlichen BRW zum Stichtag 31.12.2018 sowie die amtliche Zonierung. Der Gutachterausschuss beabsichtigt die von den Studierenden ermittelten Ergebnisse als Grundlage für die kommende BRW-Ermittlung zum 31.12.2019 zu verwenden und die amtlichen Zonen entsprechend zu verändern, da ein vergleichbares studentisches Projekt für diesen Bereich zuletzt in den 1990er Jahren stattfand.

Abbildung 1: Endergebnis Projektseminar [Projektseminar FIM].

Beispiel:

Der Eigentümer des Kröpcke-Centers möchte wissen, wie viel sein Grundstück wert ist.

 Bei einer Grundstücksgröße von 400 m² und einem BRW von 10.500 EUR/m² ergibt sich ein Grundstückswert in Höhe von 400 m² x 10.500 EUR/m² = 4,2 Mio. EUR.

Abbildung 2: Amtliche BRW-Zonen und BRW zum Stichtag 31.12.2018 [Projektseminar FIM modifiziert nach BORIS.NI].