Vom Handschlag zu Wohnungsmarktregionen

Projekt: Clustering und räumliche Analyse des Immobilienmarktes Niedersachsen

Forschende: M.Sc. Keno Bakker, M.Sc. Jörn Bannert, Dr. Ing. Markus Schaffert

Studierende: Melanie Sandra Arendt, Niklas Willem Brandes, Achim Hesse, Mark Lambers, Tim Plumhoff, Benedikt Riemann

Projektidee: Bestimmung von Wohnungsmarktregionen anhand von Grundstückskaufverträgen

Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien werden vergleichbare Kauffälle benötigt, an denen es vor allem in ländlichen Regionen oft mangelt. In kaufpreisarmen Lagen sind statistische Analysen zur Berechnung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten nur schwer möglich.

Um Vergleichsfälle aus anderen Regionen in die Auswertung mit einbeziehen zu können, werden regional unabhängige, gleichartige sachliche Teilmärkte identifiziert. Dies soll neue Möglichkeiten hinsichtlich der Auswertung eröffnen, da mehr Kauffälle einbezogen werden können und die für die Wertermittlung erforderlichen Daten mit größerer statistischer Genauigkeit ermittelt werden können.

Datengrundlage bilden Kauffalldaten des Oberen Gutachterausschusses Niedersachsen (OGA) über mehrere Jahre aus Niedersachsen. Zunächst wurden die Kauffalldaten aufbereitet und von Ausreißern befreit. Die aufbereiteten Kauffalldaten bilden die Grundlage für eine im Merkmalsraum durchgeführte Clusteranalyse. Darunter versteht man eine statistische Methode, mit der sich ähnliche Objekte zu Gruppen zusammenfassen lassen. Die Ähnlichkeit der Objekte ergibt sich dabei aus gleichartigen Kombinationen von Gebäudemerkmalen (bspw. Verkaufspreis, Baujahr oder diverser Ausstattungsmerkmale).  

Die im Merkmalsraum ermittelten Gruppen werden anschließend auf den realen Raum übertragen und auf diese Weise ähnliche Immobilienmarktregionen in Niedersachsen identifiziert.

Im Projektverlauf wurden verschiedene Clusterverfahren beleuchtet und mögliche Einflussgrößen überprüft. Auch der Umgang mit Datenlücken und die Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung wurden berücksichtigt.

Die berechneten Cluster werden in einem Geoinformationssystem (GIS) visualisiert. Die Eigenschaften der Kauffälle werden für jedes Cluster analysiert und durch Hinzuziehen weiterer Daten bewertet.

Die bereits durch den OGA durch Expertenwissen und nicht durch statistische Verfahren ermittelten Wohnungsmarktregionen lassen sich auf dieser Grundlage abgleichen und ggf. neu bewerten.

Das Clusterergebnis zeigt eindeutig die ländlich geprägten Wohnungsmarktregionen (braun und hellblau) von Niedersachsen, während sich die Städte in rosa, grün, rot und gelb herauskristallisieren. Die Wohnungsmarktregionen aus der Clusterung sind dabei nahezu deckungsgleich mit denen des OGA.