GeoWerkstatt-Projekt des Monats September 2017
Projekt: Interoperabilität von Geodaten anhand aktueller Aufgaben in der Wertermittlung
Forschende: Keno Bakker, M. Sc.
Projektidee: Ableitung einer niedersächsischen Standortqualität für verschiedene sachliche Immobilienteilmärkte aus Geodäten
Auf der einen Seite INSPIRE und Geodaten, auf der anderen Seite Immobilienmärkte mit schwierigen Segmenten wie gewerblichen Märkten und kaufpreisarmen Lagen - beides bringt die Forschungskooperation zwischen dem Niedersächsischen Ministerium für Inneres und Sport und dem Geodätischen Institut Hannover zusammen unter dem Titel „Interoperabilität von Geodaten am Beispiel aktueller Aufgaben der Wertermittlung“.
Vor dem Hintergrund der geforderten weitreichenden Datenverfügbarkeit von Geodaten durch die Richtlinie 2007/2/EG des Europäischen Parlamentes und des Rates der EU (INSPIRE) sowie den gesetzlichen Initiativen auf Bundesebene und den Ländern hat der Ausbau der Geodateninfrastruktur deutlich an Bedeutung gewonnen. Die Zielsetzung, Geodaten interoperabel bereitzustellen, bietet großes Potential - nicht nur für das Geoinformationswesen, sondern auch im Bereich der Immobilienwertermittlung und Marktanalyse, denn hier besteht starker Bedarf nach dynamischen sowie zeitabhängigen lagebezogenen Daten. Besonders in Gebieten mit geringer Anzahl an Marktergebnissen (kaufpreisarme Lagen), wie den gewerblichen Teilmärkten, den Innenstädten oder strukturschwachen ländlichen Räumen, wäre es von großem Interesse, ersatzweise auf geeignete und verfügbare Geodaten zur Verbesserung der Datenlage zurückgreifen zu können. Dies zu untersuchen ist Zielsetzung des Forschungsprojektes „Interoperabilität von Geodaten am Beispiel aktueller Aufgaben der Wertermittlung“.
In enger Zusammenarbeit mit dem Oberen Gutachterausschuss in Niedersachsen wird zunächst im Rahmen dieses Forschungsprojektes ein niedersachsenweites Modell zur Ableitung einer auf Geodaten basierenden und kleinräumig in einem Rastergitter angegebenen Standortqualität entwickelt (Abbildung 2).
Die Idee dabei besteht darin, in einem Modell alle relevanten Informationen aus Geodaten miteinander zu vereinen und zu gewichten, um schließlich die Lagequalität eines Immobilienstandortes abzuleiten. Diese Standortqualität wird als ein relativer und einheitsloser Wert angegeben, der eine direkte Relevanz für die Wertermittlung hat. Das Modell zur Bestimmung der Standortqualität basierend auf Geodaten muss daher nachweisen, dass sich z. B. ein hoher Verkehrswert für einen Standort auch durch besonders wertrelevante Indikatoren aus Geodaten herleiten lässt. Grundlage für die mathematische Berechnung der Qualität bildet eine Vielzahl von unterschiedlich gewichteten und bewerteten Lageindikatoren aus der Mikro- und Makrolage des jeweilig untersuchten Standortes.
Eine niedersachsenweite Abbildung der Standortqualität kann große Unterstützung bei der Verfeinerung und der Qualitätsüberprüfung von Bodenrichtwerten und Bodenrichtwertzonen liefern, soweit diesen eine geringe Informationsdichte aus Marktdaten zugrunde liegt. Zudem werden die Berechnungsschritte automatisiert in einem Geoinformationssystem (GIS) umgesetzt, sodass ein periodisches Aktualisieren der Standortqualität aus aktualisierten Geodaten in beliebigen und vom Nutzer gewünschten Zeiträumen erfolgen kann.
Die derzeitige Phase der Optimierung des Modells beinhaltet sowohl eine Plausibilisierung durch verschiedenste Marktdaten als auch eine umfangreiche Expertenbefragung. Dabei wird eine große Anzahl von zertifizierten Immobiliensachverständigen zur Einschätzung des Werteinflusses verschiedenster Lageindikatoren befragt. Dadurch kann eine verbesserte Einstellung der für die Modellierung der Standortqualität benötigten Parameter vorgenommen werden. Erste Ergebnisse der Expertenbefragung werden Anfang September 2017 erwartet.
